国家统计局发布2025年1-3月宏观经济和房地产数据。得益于政策效应持续释放，生产供给较快增长 ，新质生产力加快培育 ，国内需求不断扩大，国民经济实现良好开局 。工业增加值、服务业 、消费品零售额增长均较上年全年有所加快 。
地产行业进一步企稳 ，商品房销售规模同比降幅持续收窄 ，房价下降城市数量创2023年下半年以来新低，住宅待售面积迎来环比转降。得益于中央和地方主管部门在供给侧的有力调整 ，2025年一季度土地成交量仅为新房交易量的六成左右 ，再加之收储闲置用地和存量住房的推进，房企和购房者预期正在持续转好 。
基于中央部委明确稳市场的最新导向 ，以及土地 、新房、二手房市场交易数据的共同企稳 ，2025年上半年交易量 、房价 、库存等指标有望持续向好 。
01 成交规模指标持续修复 保持止跌回稳积极势头
国家统计局数据显示，3月全国新建商品房销售面积1.1亿平方米、销售额8222亿元，同比降幅均只有1% ，自2024年10月份以来 ，单月商品房销售面积同比降幅已经连续6个月低于5%，为2021年下半年以来首次出现 ，需求侧筑底企稳信号愈加明确。2025年一季度商品房成交面积同比下降3% ，创近21个月累计同比降幅新低 。
CRIC数据显示，3月份 ，一二线城市交易规模持续同比增长 ，北京 、广州 、深圳、宁波 、南京 、苏州等同比增幅均超过20% 。北京核心区改善盘入市带动结构性放量，单月成交冲高至超过50万平方米 ，一季度累计同比正增21%。3月房企推盘积极性稳步回升 ，加之营销力度增强，29个重点城市3月平均开盘去化率为45% ，环比上升11pcts ，同比上升19pcts，延续复苏走势 。2025年3月以来，中央部委多次明确发声 ，将继续推动房地产止跌回稳 ，在赋能好房子建设的同时，也要加强对于城市更新工作的支持 ，并在促消费文件中首次强调稳楼市 。得益于中央政策面的有力扶持 ，以及地方政府在房贷额度、首付比例、税费减免 、购房补贴 、以旧换新等多方面的稳市场政策护航，核心城市需求侧指标率先向好。2025年一季度核心30城一二手成交总量同比增长17% ，3月份整体来访、认购迎来普涨。
02 二手房交易大幅增长 ，拉动一二手成交总量增长10%
在自然资源部的4月份例行新闻发布会上，公布了不动产登记相关数据 ，包括新建商品房转移登记 、存量商品房登记等房地产关键数据 。其中存量商品房登记件数更是尤为关键 ，为当下鲜见官方公开披露的全国二手房交易规模数据 。
2025年一季度，存量商品房（二手房）转移登记同比大幅增长34.7% ，达到164.6万件。而据统计局数据 ，同期商品房成交同比小幅回落3%，2.2亿平方米，大约219万套 。相比一季度一手房的持续筑底而言 ，二手房市场率先发出了回稳信号 。
与克而瑞研究中心之前的判断一致 ，得益于限售 、限购的解绑，以及以旧换新、带押过户等政策的推动 ，作为大部分改善性需求的“发起点”以及更加适合刚需的“所见即所得+低总价门槛 ”。在交易规模指标上 ，继2024年率先企稳之后，2025年二手房市场先一步迎来了大幅上涨 ，并拉动2025年一季度一二手房成交总量达到383万套 ，同比增长10% 。2025年初房地产市场也正式迎来了交易规模的企稳信号 。
03 一手房价环比下降城市数量创新低 一线城市连续5个月环比上涨
以2021年1月为基点来看70城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，3月份房价环比回落速度已收窄至0.2%以内。统计局发布数据显示 ，各线城市商品住宅销售价格同比降幅均继续收窄 ，一手房价格同比下降5.0%，降幅连续5个月收窄 ，二手房价格同比下降7.3% ，降幅更连续6个月同比收窄 。其中，上海一手房价格上涨5.7%，北京 、广州和深圳分别下降5.7% 、7.2%和3.9% 。
环比来看 ，3月份有34个城市一手房价环比止跌 ，创2023年下半年以来的新高。一线城市新建商品住宅房价指数连续5个月处于正增长区间，其中 ，上海和深圳分别上涨0.7%和0.1% ，上海也是3月一手房价格环比涨幅最高的城市，北京和广州分别下降0.2%和0.1% 。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平 ，与上月相同 。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% ，降幅收窄0.1个百分点。新建商品住宅销售价格环比上涨城市有24个，比上月增加6个 ，自2024年11月以来 ，一手房房价持平或上升的城市已经连续5个月超过20个；二手住宅环比上涨城市有10个，也比上月增加7个。
在3月份发布的2025年政府工作报告中 ，“稳住楼市股市 ”首次被写入政府工作报告总体要求 ，并指出房地产是居民资产配置的重要部分，稳资产价格可释放财富效应 。随后发改委发布提振消费专项行动方案，首次在促消费文件中强调稳楼市 ，提出要更好满足住房消费需求 ，促进相关税费、公积金政策优化，且兼顾供给侧与库存调降 ，要求加快实施城中村改造 、旧改 ，推进专项债收储 。
金融监管总局明确：将加大个人消费贷款投放力度，央行也提及要加大存量商品房和土地盘活力度 ，推动房地产止跌回稳。随着稳房价被提到更为重要的位置上 ，预计年内地方层面将进一步落实“去库存 、松信贷、财税补贴”举措，稳定居民价格预期 ，以“好房子 ”标准推动价值重构 ，支撑房产价格中枢，加强保交房 ，落实融资“白名单 ”等防风险举措 。得益于消费端的金融和税费支持 ，以及加大库存处置 、减少土地供应对供求预期的改善，越来越多城市正在迎来房价指标的筑底信号 。
04 开发投资额与土地成交同幅变动 促供求平衡点加快到来
国家统计局数据显示，2025年1-3月份 ，全国房地产开发投资19904亿元 ，同比下降9.9%。 3月份房地产开发投资9184亿元，同比下降10% ，降幅较前2月扩大了0.2个百分点 。
开发投资下行的背后 ，是2025年初土地供求规模低位下行 。一季度土地成交1.28亿平方米，同比下降10%。这一方面是得益于财政预算进一步减轻了地方土地财政依赖度 ，2025年地方政府性基金预算收入总量为11.4万亿元 ，其中一半来自中央转移支付和专项债务收入，非土地出让收入部分占比创历史新高；另一方面也是得益于地方主管部门积极去库存的决心 ，就已发布的供地计划来看 ，2025年地方供地计划平均同比下降20% 。中央和地方进一步紧缩供应预期，加速促进行业供求平衡 。
就中期发展来看 ，与土地交易规模的下降同步 ，房地产开发投资规模也会延续低位。不过受到往期开发项目投资的影响，开发投资指标存在一定滞后性，开发投资指标的调整时间会慢于新房销售 、一二手房价、新开工、土地交易等指标 。对标历史行业投资-销售数据比例来看 ，在房地产投资回落到与商品房销售规模更加匹配的水平之前 ，该指标的下行调整还将持续一到两年时间 。
05 政策加力激活市场新动能 二季度有望提速企稳
展望2025年上半年，基于年初中央部委及两会透露出的积极信号 ，以及稳定资产价格被放在更为重要的位置。年内房地产将继续迎来一系列政策利好：
需求侧将进一步释放住房需求潜力 ，以建设“好房子”为主要抓手，支撑房地产价格预期向好 ，并通过加强城中村改造 、财税优惠等政策持续支持居民改善住房条件；
供给侧将进一步改善库存预期 ，在控制供地规模的基础上，加强细微板块的供地结构 ，并加快推进存量房收储和闲置土地回收工作；
在金融工具方面强化资金支持和风险管理 ，加大“白名单 ”贷款投放力度，充分保障项目建设交付；并进一步完善商品房开发销售流程中的基础性制度 ，确保新建和在建项目的住房品质和如期交付。
得益于当前市场需求面反映出的积极信号 ，以及中央积极财政政策的支持，预计2025年各地主管部门将进一步聚焦核心板块改善供求预期，随着土地 、新房、二手房市场的热度链条传导和空间蔓延 ，“稳市场示范板块 ”也将在更多城市 、更加频繁地出现 。
聚焦行业数据 ，基于中央部委明确稳市场的最新导向，以及土地 、新房、二手房市场交易数据的共同企稳 ，2025年上半年交易量 、房价 、库存等指标有望持续向好 。正如《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛所言 ，楼市和股市是经济运行的重要风向标，稳住资产价格可以释放财富效应 ，资产价格形态的改变可以提振消费 ，促进物价温和回升。而消费预期的改善，也势必进一步反哺房地产市场加速企稳 。
预计2025年上半年商品房销售面积 、金额将加速筑底 ，更多主要城市将迎来单月住宅交易量的同比回正 。
得益于提振消费以及稳定资产价格等一系列举措的推动 ，大中城市房价将迎来更多积极信号，一手房价指数的暖意也将加快向二手房市场传导。
投资开工方面 ，基于行业去库存和稳市场的阶段性任务 ，土地市场将延续缩量提质，施工面积也有望加快调降至与新房销售更为匹配的规模，新开工和开发投资仍将位于收缩调整周期 ，但得益于专项债收储 、城中村改造的推进 ，上半年同比指标有望先一步迎来边际改善 。
本文来源于微信公众号“丁祖昱评楼市”；FOREXBNB编辑：文文 。
